最新最全!关于2019年成都楼市10大预判,都在这里了!

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楼主 2020-01-20 20:57:51
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双湖明珠二手房

各位读者,新年好!

这是2019年我的第一篇文章,按照惯例和约定,我将对2019年成都楼市的趋势做一个预判,并给予买房建议,供大家参考。但在正文开始之前,我有三点需要提前申明:

第一、我跟大家一样,都是普通人,我没有预测未来的能力,并且未来之所以是未来,也正是因为它的不确定性。但未来是可以预判的,它的核心有两个:一是基于当前的事实;二是基于符合逻辑的推导,并最终得出一个概率较大的结论。这就是趋势预判的科学性和合理性。当然,概率再大,也只是概率而已。希望大家客观看待任何人的预判,包括我的。

第二、可能很多人会说,预判有什么难的,要么涨,要么跌,要么稳。没错,如果只是从讲政治,或者最安全的角度出发,我一定会告诉大家,2019年楼市会保持稳定。但这是一个宏观的概念,对指导购房意义不大。一二三四线城市不会一样;成都核心区域和近郊、远郊不会一样;新房和二手房不会一样;住宅和商办公寓不会一样;刚需产品、改善产品和豪宅产品也不会一样。所以,只有明白微观层面的分类趋势,才具有指导买房的实战价值。

第三、客观现实和市场趋势容易预判,但“人为”因素就没法把握,虽然我也会提前考虑这些因素,但终究难以精准。所以,一旦“人为”因素与预期差异太大,结论就会变化,例如,调控政策一旦有巨大变化,那么结论肯定是不同的。这个,我们也会在后期进行动态调整。大家活学活用,不要教条主义。

如果有幸预判准确,那都是蒙对的;如果不幸预判失误,还请多多包涵。

下面,我们就一起来探讨2019年成都楼市可能出现的五个趋势。

预 判 一

2019成都房价稳中小幅看涨

其实判断房价走势,没有什么神奇的地方,只要掌握了方法,每个人都可以做到。而我使用的方法有两个:一是对比法,二是排除法。

1、对比法

在房地产的传统周期中,我们可以发现很多历史上的相似处。

例如2016年春节后出现小阳春,房价节节攀升,下半年政策转向,并于2017、2018持续加码;这和2009-2011年的节奏几乎一致。

所以,在传统的房地产周期中,我认为2009年=2016年;2010年=2017年;2011年=2018年。不信,我们可以看看历年的房价走势对比图:

2009年 vs 2016年房价走势图

(数据来源:安居客)

2010年 vs 2017年房价走势图

(数据来源:安居客)

2011 vs 2018 成都房价走势图

(数据来源:安居客)

以上对比图,如果我们抛开个别月份的细节不说,单从曲线趋势和年度走势来讲,你会发现历史有着惊人的相似。

那么,接下来的2019年,我们是否应该参考参考2012年的走势呢?

从上述2012年的成都房价走势图中,我们可以看到,房价是呈上涨趋势的,但涨幅并不大,从年初的8343元/平上涨到年末的8450元/平,涨幅只有1.3%。

当然,需要大家注意的是,这个数据是整个大成都范围内的新建商品房备案数据,包含了一二三圈层的房价,因此它是一个宏观概念。

从对比法中,我认为2019年,成都房价宏观上稳中小幅看涨。

2、排除法

首先,我们来排除房价大涨的可能。

房价大涨有三个前提:一个宏观景气;二是市场需求;三是政策扶持。

从宏观景气看。

目前中国经济面临内外两重压力:国内是新旧动能转换之际的增长势能不足,经济呈现L型;而国际上面临全球贸易冲突的各种不确定性。所以,经济增速可能放缓,老百姓的收入预期可能也不如此前,因此,从底层逻辑看,房价不具备大涨的基础和可能。

从市场需求看。

房价上涨依赖两个前提:一是购房者有需求;二是购房者有钱。

但在过去的3-4年时间里,稍微有购房能力的人,大多数都已经买房上车,这不仅耗费了他们大量的积蓄,还让他们背上了较高的债务。除了极少数高收入人群外,大部分的购房者已经无力在未来的数年时间内再次买房置业。因此,失去了购房者的需求和储蓄,房价大涨的可能性微乎其微。

从调控政策看。

住建部在2018年底的公开态度表明,稳房价、稳地价、稳预期是总体工作目标。所以全国层面,政策不太可能发生根本性的逆转,至少从打压变为扶持,是不可能的。

“一城一策,因城施策,夯实城市政府主体责任”等新的提法,大概率会将调控的主导权交还地方政府,更多还是为了“防止大跌”,以及照顾“地方财政”,但也绝不会允许地方政府滥用政策,导致大涨。

其次,我们来排除房价大跌的可能。

除非发生大范围的经济危机,例如像2008年那样,世界金融危机叠加地震灾害,否则房价大跌的可能性很小。

但是中国目前的经济增速维持在6.5%

此外就是成都自身的城市价值较高,而房价在全国范围内都是属于泡沫最小,健康程度最高的城市,因此,也不具备大跌的空间。

最后,小涨小跌为什么我选了小涨?

排除了大涨大跌,那么就只剩下小涨、小跌(完全不涨不跌的几率太小)。那么,为什么我认为会小涨,而不是小跌呢?

这个主要是从地价角度和供需角度来判断的。

2019年上市的项目,大部分会是2017年高价拿地的那一批。按照相关规定,拿地2年内必须开发,而这些土地一旦动起来,就势必要通过卖房子才能平衡财务要求。所以,2017年的高价地,应该也必须要在2019年逐步面市。

此外,从供需角度看。我们去年11月底曾经统计过核心区域楼面价8000以内的房源,大概还有6-9个月的供应周期,那么截至目前,应该只剩5-8个月了,并不足以覆盖2019年的需求,所以,我认为,小幅上涨是概率更大的事情。

好了,以上关于房价的预判,就是希望广大购房者不用恐慌。

大涨或大跌的可能性都很小,房价小幅上涨的几率会更大,这对于大多数自住需求的购房者来说,不会有太大的影响。如果有可能的话,尽量在2019年上半年出手,购买此前较低楼面价的楼盘,会更明智一些。

预 判 二

调控政策迎来“小阳春”

为什么我会认为成都楼市的调控政策会迎来“小阳春”?这里有一个背景和三个理由:

一、“一城一策,因城施策”的大背景。

我在去年《山东菏泽取消限售,如何理性看待“调控政策”的退出?》一文中其实已经写过,中央正在将楼市调控的主导权,交还给地方政府,依靠地方政府的机变和灵活,来实现“稳”的目标。那么,在这样的背景下,成都当然会拥有自己的“一城一策,因城施策”的空间。 

二、楼市政策“小阳春”的三大理由。

1、成都属于“未涨先限”的城市。

去年4月26日,我在《当前成都楼市,主要矛盾是什么?》里面详细的阐述了本轮成都作为全国16个第一批被“限价”的城市,是西部城市中唯一一个,仅仅是因为一次“黑天鹅事件”,属于被误伤的。

按当时的房价,成都的红线被划定为7493元/平,比大多数二三线城市的房价还要低,完全不符合成都的城市地位和经济发展水平。所以,我们说成都“未涨先限”,既是一个事实,也是一个共识。

2、成都的调控政策是“叠加”的。

正因为成都“未涨先限”,所以早期的调控政策有所保留,目的就是不希望一压就死。所以我们经历了9.30、3.23、4.12等多轮新政,直到2018年的5.15新政出了大招,才把市场的虚火给按了下来。

但是,出台5.15新政的时候,没有对早期的政策进行对冲,而是采用了叠加,使得成都的政策严上加严,这也有不合理的地方。

3、成都的土地出让情况较为严峻。

当然,更为现实的问题,就是土地出让情况严峻对地方财政收入的影响,从而制约城市的经济发展和产业平衡。这个大家都懂,就不用展开了。

以上,就是我认为2019年成都楼市会迎来“政策小阳春”的主要理由。当然,这个预判并不难,难的是预判成都会出什么样的政策?我个人认为,应该有三类原则:市场化、公平化、人性化。

例如:限价限售,就是一种行政行为,不够市场化;而分区限购就不够公平化、信贷政策对刚需上浮较大,也不够人性化。

因此,我大胆猜测,或者说是一种憧憬吧:

1、限价政策应该会更市场化一些,有松一松的可能;

2、分区限购政策应该更公平一些,有取消的可能性;

3、对于刚需首套贷款应更人性化,有下调的可能性;

4、限购是地方政策中最能影响市场的政策,有局部退出(例如三圈层)或者变相松动(例如补社保)的可能。

因为篇幅原因,今天就先写这两个预判吧,下一篇,我还会带来新的三个预判,分别是关于(一)区域和产品分化;(二)二手房筑底;(三)抄底拿地。

最后,说一个关于预判的笑话。

此前,有网友翻出了2018年1月2日,中金公司研究部发布的《策略|中金2018年十大预测:乘势而上》一文,并指出这十大预测,错了九个半。

而中金王汉锋的回应这样说的:“让大家知道像我这样的普通中国人在2018年年初对世界和中国有怎样的憧憬、在年底又有怎样的失落”。

所以,预判这种事情,60%的正确率就算合格了,70%属于良好,80%就是优秀,能有90%就已经王者了。大家客观看待,理性思考,自我判断。

预 判 三

2019年区域和产品分化更严重

我在《山东菏泽取消限售,如何理性看待“调控政策”的退出?》中写过,房地产市场和调控政策的关系,大概如下:

疯狂市场(调控打压)——理性市场(调控退出)——萧条市场(调控扶持)

而2019年的成都楼市,大体上会处于理性市场,或者理性市场与萧条市场之间,我们可以称之为弱市。

但不管理性还是弱市,它们的特征就是分化。即核心区域会卖得好,非核心区域卖得不好;优质楼盘会变得好,不优质的楼盘会卖得不好。也就是大家所熟知的:马太效应。

所以,我认为2019年,在大成都范围内,区域市场会出现严重分化,而不同的产品之间也会形同陌路。

1、核心区域量价齐升;近郊基本持平;远郊量价齐跌;环蓉腰斩。

任何一种不正常的市场现象,都势必不会持久,而2019年就应该是用来拨乱反正,重回正轨的一年。

过去,我们会发现,青羊区的房价并不比温江贵;东二环的清水房价也跟龙泉驿区差不了多少。以上种种,都是不正常、不合理、不可持续的。

我相信2019年的成都楼市,是回归市场的一年。尊重城市不同区域的价值,理顺城市的价格关系,是成都“一城一策,因城施策”的重要组成部分。

而在这种背景之下,城市区域分化明显。其中:

五城区的住宅:供应少,需求大,一房难求,量价齐升;

高新区的住宅:供应少,需求大,一房难求,量价齐升;

天府新区核心区的住宅:供应大,需求大,如果跨区限购放开,则供需两旺,量价平衡或略有上升;如果不放开,则供过于求,但也能做到价格平稳。

二圈层的近郊:供应足,也是土地出让的重点区域,需求一般,适合刚需外溢购买,尤其是有轨道交通站点的板块,量价基本平衡。

二圈层的远郊:供应一般,需求一般,适合二圈层区县地缘客户自住购买,价格有回落趋势。

三圈层的住宅:市场疯狂期水涨船高,导致部分热点区域价格虚高,有大幅回调的趋势;而非热点区域,价格小幅回调,总体上有量价齐跌的趋势。

环蓉区域住宅:借助市场疯狂和热点炒作起来的区域和板块,量价齐跌,房价有大幅回调的趋势,距离泡沫最大的顶点,有腰斩可能。

基于以上,对普通购房者而言,应该尽量选择在五城区、高新区、天府新区核心区、二圈层近郊有地铁站点的板块,根据自身的实际情况出手买房;而尽量不要选择二圈层中的远郊板块、三圈层和环蓉区域买房。

2、刚需产品一房难求;豪宅产品抄底;普通改善同质化竞争剧烈。

除了区位版图上的分化外,产品也将呈现分化态势。

过去的3-4年,稍微有购买力的人群基本已经上车,所以真正还有强烈买房需求的将是极致的首套刚需购房者,他们的首付款大多只有30-50万,能够接受的总价基本在100万-150万之间。而这种刚需产品,市场上并不多见,在改善当道的行情下,2019年,低总价的刚需产品,尤其是极致刚需产品,将会成为爆款。

而刚需之外,还有房票和购房意愿的,就是置换型客户。一种是刚需置换改善;一种是改善置换再改或豪宅。其中,由于敏感的限价因素,导致一些豪宅产品被压制的很有“性价比”,因此2019年部分高端再改和豪宅产品,反而也能脱颖而出。

这让我想起消费市场上的两极分化,一头是世界最大的奢侈品消费市场;一头是支撑了“拼多多”的消费降级市场。而这种两头分化现象,在2019年或将非常明显。

剩下的,就是改善型产品。如果是普通改善产品,面积段集中在120-160平之间,没有太多亮点的话,2019年市场上将会大量充斥这种产品,同质化竞争会比较严重,而对此类购房者的争夺将变得激烈。

因此,我会建议刚需购房者, 2019年积极购买刚需型产品,如果确实买不到,可以考虑二手,这一点我回头细说;而对于有一定资金实力的改善置换型客户,2019年应该积极抄底豪宅,实现阶层的晋升。普通改善客户,一定要注意从良莠不齐的改善市场中挑选好的产品,注重社区价值,注重圈层价值,注重自身需求的真实改善,而不要仅仅看面积的大小。

3、商铺商办公寓产品,投资属性明显,弱市之下前景恐雪上加霜。

住宅产品之外,还有商铺、写字楼和商业公寓等产品。个人观点,2019年上述三种产品,恐怕都会雪上加霜。原因有两点:

第一、经济整体形势不容乐观,实体经济不振,租金收益就没有支撑,而商业产品本身投资属性比较强,基本都是以租金来倒推价格的,租金不振,价格就起不来。

第二、按照大多数购房者的喜好,还是更倾向于购买住宅产品的,而商业产品,是属于外溢型的,即买不到住宅、买不起住宅的时候,才会考虑转而投向商业产品。是的,你可以理解为备胎。而当住宅这个“男神”都已经对购房者放下身段了,那“备胎”还能有什么机会呢?当然,也不排除个别非常优秀的“备胎”有转正机会。

预 判 四

2019二手房有可能筑底横盘

老读者应该知道,这一年多来,我准确预判了二手房的拐点,包括开始和结束的点,都近乎精确到完美。那么,在2019年,我认为二手房有可能开始筑底,并在底部横盘。

首先,我们要明确的是,二手房目前下行趋势没有改变。

前两天,小姨子给我发了一个她正在看的二手房房源信息。我给她回了一个价格,让她按这个价格谈,不高于这个价格就可以买。

结果她居然给我说,这个房源是从多高多高降下来的,已经降了好多次了;这个小区近期就没有这个价格成交的房源;报我说的这个价格,房东都生气了BlaBlaBla的。

我就纳闷了。之前房价虚高的房源,多次降价这不是很正常的嘛?近期小区没有这个价格成交,说明我给的参考价格很好啊,如果我报得比近期成交的价格高,你这姐夫怕是假的哦!还有,房东生不生气关我P事啊!

当然,这也说明现在的刚需购房者,内心还是着急的,心里没谱。好吧,明人不说暗话,二手房还要跌。理由有两个:

1、量价关系。

大家都懂从量变到质变有一个过程,如果没有量变,就不会有质变。所以我们看二手房,一定要看成交量。你们要做的事情,就是马上打开链家的app,看一下昨天的成交量。

你们看,这是我昨晚截的图,才62套。

我估计这可能跟元旦放假有关系,但此前我长期观察它的数据,基本上不会超过每天100套。

然后你再点开贝壳app,跟链家是一家的,可以查到它的昨日新增房源,如图:

看懂了吧, 208套-62套=146套,这146套就是一天的净库存。

而截至目前,链家外网上的净库存已经高达60462套了,所以大家想想,现在的二手房,是买房人说了算,还是房东说了算?

2、剪刀差还在。

我之前说过了,任何违反常理的现象,都不会持久。一二手房的剪刀差就是。

虽然目前剪刀差已经有大幅缩小的趋势,但只要二手房还高过同区域同品质的新房,这个事情就不合理。

所以,2019年,大概率是新房涨一点,二手房降一点,一二手房价格平衡,成都这个城市才正常,市场才正常,房价才正常。

其次,我们要预判的是,二手房或许会在今年开始筑底。

当然,任何二手房的下行趋势,都有一个度,一旦到达这个临界点,就会开始在底部徘徊,形成筑底行情。

而我认为,2019年,二手房可能会达到这个度。其具体时间我不清楚,大致判断会在下半年吧。核心原因只有一个,就是“供求平衡”,归纳起来,两点吧:

1、一部分房东不愿意卖房子了。

我经常给读者说的一句话是,卖房子的目的是什么?卖房子从来不是为了卖而卖,也不是为了钱而卖,而是为了买更好的房子但钱不够,才需要卖房子。

所以我也相信,现在很多挂房子出来的二手房房东,都是为了置换更优质的新房,才选择出售。核心动机,还是在于一定的剪刀差。但是剪刀差已经越来越小,这个趋势大家都看得见,而2019年剪刀差或许会在“一城一策,因城施策”的作用下消失,也应该在“一城一策,因城施策”的作用下消失。

此消彼长下,二手房将不再具备“差价置换”的机会,只会剩下“平价置换”和“补差置换”的机会。所以,一部分房东将放弃卖房打算,减少供应。

所以,凡是去前年相信了我“二手房拐点论”,在5月中旬前卖房,且成功置换优质新房的购房者,真的恭喜你们,这是成都房地产十几年来唯一的一次机会。

2、更多购房者愿意买二手房了。

当然,房东群体是一个一个的个体,并不是铁板一块。有的房东不愿意折价卖房,但有的房东却很有魄力。否则,大家看到现在每天成交的这100套左右的二手房,都是因为价格下来了之后,才从30套每天的成交量慢慢走上去的。

一旦价格合适,选择二手房的购房者也会越来越多。一方面新房二手房价格平衡了,不是非买新房不可;另一方面二手房的位置大多较好,位于核心城区,这种区域的土地供应几乎为零,2018年的土地出让,大多位于近郊或新区,并不是所有购房者都会被它吸引。第三,二手房大多面积更小,适合预算有限的刚需购房者,这是今年的主力客群,也是我在文章前段提到过的。所以,在价格和产品的作用下,二手房的优点会被更多购房者接受,从而成交放大。

这里,也给大家分享一个二手房价格判断的技巧,不一定放之四海而皆准,但可以适当参考。我自己观察,这一轮成都的二手房,从最虚高的顶点算,7-8折就基本见底,这个具体的幅度,要看楼盘本身的品质,且仅限核心区域的楼盘。

最后,二手房不会反弹,筑底横盘是一个较长时间阶段。

我最怕大家矫枉过正的,就是一听要筑底了,马上追问是不是要反弹了。

放心,不会。二手房筑底之后,就会横盘,这是一个长期的过程。我以前给大家说过:高位横盘,横久必跌;低位横盘,横久必涨。所以,一旦横盘,往往都是以年为单位的,哪有那么容易反弹?

预 判 五

2019年是成都抄底拿地时机

最后一个预判,是关于拿地的。

我认为2019年会是成都抄底拿地的好时机,原因有两个:

第一、拿地不怕拿在高位,就怕自己的地拿得比竞争对手高。

如果大家记得我2017年写的文章,应该知道我多次怼过开发商高价拿地。

例如《成都土拍疯狂,买房人如何避免“陪葬”》、《地价决定房价,这个谎言骗了多少人?》、《你们对楼面价一无所知》、《地买得太贵,开发商不要了》等等。

现在看来,这批拿地的开发商,基本都被套住了,而且从2018年的土拍价格来看,会持续套住。没办法,你的成本比别人贵,就算政府限价给你松一松,但你也很难卖的比成本低的对手好。

而有了2017年的这批地王垫背,2019年的开发商拿地心理负担就轻了很多。反正低楼面价的项目理论上还有5-8个月绝迹,未来的房子就是2017-2018这批,都有人垫背了,还不抄底拿地,更待何时?

第二、你不拿地,三四线城市挣了钱的开发商要回来跟你抢。

拿地怎么拿会比较便宜?没人抢就最便宜。

但是,过去成都的调控政策比较严,很多开发商选择了去三四线城市晃一圈,毕竟,哪里挣钱哪里去嘛。

但是我在《一叶知秋,三四线城市撤离预警!》中写过,2019年年中,就是大限之日,随着棚改的收尾,三四线城市的开发商估计也该集中出货,然后闪退了吧。

拿着在三四线城市挣的钱干嘛去呢?当然是回一二线城市拿地做开发啊,要不然回家带孩子啊?

最后,关于2019年成都楼市的五大预判就齐活了。

它们分别是:

(一)宏观房价稳中小幅看涨;

(二)调控政策迎来“小阳春”;

(三)区域和产品更加分化;

(四)二手房或将筑底;

(五)抄底拿地正当时。

一家之言,仅供参考,希望对广大购房者能有一些帮助。谢谢!

来源:吴思竹

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